Der BGH entschied mit Urteil vom 20.04.2023, Az.: I ZR 113/22, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden darstellt, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Maklerkunden weder ein nennenswerter Vorteil ergibt noch seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.
Die beklagte Maklerin schloss mit den Klägern einen Maklervertrag und wies diesen ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück nach. Im Nachgang schlossen die Parteien eine als „Reservierungsvertrag“ bezeichnete weitere Vereinbarung, mit der die Reservierung der Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis bis zu einem bestimmten Datum vereinbart war. In der Vereinbarung hieß es u.a.:
„(…) Es wird eine Reservierungsgebühr von 4.200 EUR vereinbart. Im Falle des Entstehens eines Provisionsanspruchs, also bei Abschluss eines Kaufvertrags, wird die Reservierungsgebühr auf die Provision des Maklers angerechnet. (…) Sollte bis zum Ende der Reservierungszeit der Kaufvertrag nicht zustande kommen, so ist die Reservierungsgebühr nicht zurück zu erstatten. Mit der Reservierungsgebühr honoriert der Kaufinteressent die Verpflichtung des Maklers, während der Reservierungszeit die Immobilie exklusiv für den Kaufinteressenten anzubieten und/oder zu verkaufen.“
Die Kläger zahlten die „Reservierungsgebühr“, nahmen aber später vom Erwerb der Immobilie Abstand und forderten die Rückzahlung der „Reservierungsgebühr“.
Der BGH entschied, dass der Reservierungsvertrag die Kläger unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei. Der BGH charakterisierte den Reservierungsvertrag dabei (entgegen der Vorinstanzen) nicht als eine gegenüber dem Maklervertrag eigenständige Vereinbarung, sondern als eine den Maklervertrag ergänzende Regelung, die der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Danach gehen laut BGH die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr und der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages über die schutzwürdigen Interessen der beklagten Maklerin hinaus. Der Reservierungsvertrag stelle vielmehr den Versuch dar, sich für den Fall des Scheiterns der Vermittlungsbemühungen dennoch eine Vergütung zu sichern, ohne dass gewährleistet sei, dass sich für den Maklerkunden aus dieser entgeltlichen Reservierungsvereinbarung nennenswerte Vorteile ergeben oder der Makler eine geldwerte Gegenleistung erbringt.
Der BGH begründet dies u.a. damit, dass trotz der Reservierungsvereinbarung der Immobilienverkäufer grds. nicht gehindert sei, seine Verkaufsabsicht aufzugeben oder das Objekt ohne den Makler an einen Dritten zu veräußern. Der Maklerkunde habe deshalb keinerlei Garantie, dass es auch tatsächlich zum Immobilienerwerb komme, müsse aber dennoch einen nicht unerheblichen Betrag zahlen, den er nicht zurück fordern könne. Der Nutzen der Vereinbarung sei daher für den Maklerkunden stark eingeschränkt. Eine geldwerte Gegenleistung erbringe der Makler nicht. Unabhängig davon käme der Reservierungsgebühr der Charakter einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision zu, die in AGB zu Gunsten eines Maklers unwirksam sei.
Daher stünde den Klägern ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu.